Türkiye’nin tüm illeri gibi İstanbul ilinde de faaliyet göstermekteyiz. İstanbul ilinin gayrimenkul piyasası ve ilçelerine göre dağılımını risk analizi yaparak inceliyoruz.

İstanbul’da toplam 39 ilçe bulunmaktadır. İstanbul’un 25 ilçesi Avrupa yakasında bulunurken, 14 ilçesi de Anadolu yakasında yer almaktadır.

Anadolu bölgesinde bulunan ilçeler sırasıyla; Ümraniye, Pendik, Üsküdar, Maltepe, Kartal, Kadıköy, Ataşehir, Sancaktepe, Sultanbeyli, Tuzla, Beykoz, Çekmeköy, Şile ve Adalar’dır.

Avrupa bölgesinde bulunan ilçeler; Esenyurt, Küçükçekmece, Bağcılar, Bahçelievler, Sultangazi, Gaziosmanpaşa, Esenler, Kağıthane, Avcılar, Fatih, Başakşehir, Eyüp, Sarıyer, Beylikdüzü, Güngören, Zeytinburnu, Bayrampaşa, Şişli, Arnavutköy, Büyükçekmece, Beyoğlu, Bakırköy, Beşiktaş, Silivri ve Çatalca’dır.

İstanbul ülkemizin çok kültürlü, gelişmiş fonksiyonlu, ticaret ve ulaşım merkezidir. Gelişmiş kültürel yapısı ve farklı etnik kökenlerin buluşma noktası olması ile bir cazibe merkezi konumundadır. Sahip olduğu organize sanayi bölgeleri, eğitim olanakları ve turistlik faaliyetleri ile İstanbul ülkemizin şah damarıdır.

Türkiye’ nin en kalabalık ili olma özelliğine sahip olan İstanbul 15,52 milyon kişye ev sahipliği yapmaktadır. En kalabalık ilçeleri sırasıyla; 891 bin 120 kişi ile Esenyurt, 770 bin 317 kişi ile Küçükçekmece ve 734 bin 369 kişi ile Bağcılar’dır. İstanbul’un en düşük nüfuslu ilçeleri sırasıyla; 16 bin 119 kişi ile Adalar, 36 bin 516 kişi ile Şile ve 72 bin 966 kişi ile Çatalca’dır.

İstanbul’da Emlak Piyasası

İstanbul ilinde Eylül 2020 sonu itibarıyla son bir yıl içerisinde satılık konutların fiyatları %16,53 oranında artmıştır. Ortalama satılık konut büyüklüğü 114 metrekare olarak hesaplanmıştır. İstanbul ilinde satılık konutların ortalama metrekare birim fiyatı Eylül 2020 sonu itibarıyla 3.854 TL’dir. Aynı özelliklere sahip satılık konutların amortisman (geri dönüş) süreleri 21 yıl seviyelerindedir.

İstanbul’da Konut Fiyatları En Fazla Yükselen İlçeler

Yıllık ortalamalara bakıldığında Eylül 2020 sonu itibarıyla konut için İstanbul ilinde en fazla değer kazanan ilçeler sırasıyla Beykoz, Başakşehir, Beylikdüzü, Avcılar, Ataşehir olmuştur.

İstanbul’da Konut Fiyatları En Fazla Düşen İlçeler

Yıllık ortalamalara bakıldığında Eylül 2020 sonu itibarıyla konut için İstanbul ilinde en fazla değer kaybeden ilçeler sırasıyla Beyoğlu, Zeytinburnu, Fatih, Şişli, Güngören olmuştur.

İstanbul Gayrimenkul Değerleme (Ekspertiz)

 İstanbul ili gayrimenkul değerleme bakımından değerlendirildiğinde;

Geçmişi, tarihi ile İstanbul yatırım cazibesini korumaya devam eden illerimizden bir tanesi. Ancak yatırım cazibesinde ki önemi gittikçe farklılaşıyor, yeni alan ve projelere yer açıyor. Marmaray, 3. köprü ve yeni hava limanı nedeni ile kentin değerlenen bölgeleri yeni gelişen bölgelere doğru bir gelişim gösteriyor.  3. Köprü ile ulaşım faktörünün kolaylaşması, havalimanı ile köprünün geçtiği güzergahtaki gayrimenkul fiyatlarını yükseltmiştir, gayrimenkul değerlendirme, ekspertiz hizmetine olan ihtiyacı doğurmuştur.

Anadolu yakası baz alınarak bir değerlendirilme yapıldığında ise; Kentsel dönüşüm projeleri, yeni konut alanları ve ulaşım imkanları ile Anadolu yakasında yer alan konut fiyatlarının yükseldiği gözlemlenmiştir.  Tüm bu faktörler gayrimenkul değerlendirme, ekspertiz hizmetine olan ihtiyacı arttırmıştır.

Verilerle İstanbul’da Satış Rakamları

TUİK (Türkiye İstatistik Kurumu) verilerine göre İstanbul’da 2019 yılında 237.675 adet konut satışı gerçekleşmiş olup; bunun 55.819 adeti ipotekli olarak gerçekleşmiştir. 2020 yılında ise sadece 7 aylık süreçte 145.743 adet konut satışı gerçekleşmiş olup; 67.527 adeti ipotekli olarak gerçekleşmiştir. Konut satışlarındaki bu yükseliş, kredi faiz oranlarındaki kampanyalar nedeniyle yapılan indirimler nedeniyle olduğu düşünülmektedir.

İpotekli satışlar banka yoluyla yapılmış olduğundan Gayrimenkul Değerleme Raporu (Ekspertiz Raporu) hazırlanmış olduğundan, konut alımı yapan kişiler birçok riskten korunmuş olurlar. Bu riskler; Belediye dosyasında olabilecek herhangi bir olumsuz evrak (Yıkım kararı, tutanak vb.) İmar durumu incelemesi, değerinin üzerinde gayrimenkul satın almak, Trampalı taşınmaz alınması (Kat irtifak projesindeki yeri ile mevcut durumunun farklı olması), Ruhsat, iskân iptali olması gibi durumlar sıralanabilir.

İstanbul’da satılan konutların satışının bir kısmının ipotekli olarak gerçekleşmiş olup; bir kısmı yukarıda bahsedilen risklere açık şekilde satış görmüştür. Bu şekilde satış yapılan gayrimenkuller için Gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından İstanbul’da Konut – Ev ekspertizi yapılması, birçok riskten koruyabileceği gibi, değerinin uzman bir bilirkişi tarafından incelenmesi ve değerleme raporu hazırlanması önerilmektedir.

Türkiye’de 2020 yılı güncel yabancıya satış rakamları

Tuik (Türkiye İstatistik Kurumu) verilerine göre 2020 yılı temmuz ayı dahil, yabancı kişilerin taraf oldukları konut satış rakamlarına göre;

Tüm Türkiye’de 2019 yılı yabancılara satış yapılan konut sayısı 45.483 olup, bu sayının yarısına yakını İstanbul ilinde gerçekleşmiştir. 2019 yılında İstanbul’da yabancılara yapılan konut satış rakamı 20.857, Antalya’da yabancılara yapılan konut satış rakamı 8.951, Ankara ilinde yabancılara yapılan konut satış rakamı ise 2.539 olarak belirlenmiştir.

2020 yılı temmuz ayı dahil yabancılara satış yapılan 7 aylık toplam satış miktarı ise 17.003 olmuştur. Yine bu sayının yaklaşık yarısına yakını İstanbul ilinde gerçekleşmiştir. 2020 yılı temmuz ayı dahil İstanbul’da yabancılara yapılan konut satış rakamı 7.948, Antalya’da 2020 yılı temmuz ayı dahil yabancılara yapılan konut satış rakamı 3.323, Ankara ilinde 2020 yılı temmuz ayı dahil yabancılara yapılan konut satış rakamı ise 1.194 olarak belirlenmiştir.

Türkiye’de konut alımı yapan yabancıların uyruklarına göre dağılımı 2019 yılında;

Irak: 7.596

İran: 5.423

Rusya: 2.893

Suudi Arabistan: 2.208

Kuveyt: 1.903 olarak ilk 5 ülke sıralanmıştır.

2020 yılında ise temmuz ayı dahil 7 aylık süreçte;

İran: 1.168,

Irak: 2.747

Rusya: 1.081

Afganistan: 955

Almanya: 552 adetle ilk 5 sırayı paylaşmaktadır.

Değerliyoruz.com olarak gayrimenkul değerleme ekspertiz raporunda sizlere yardımcı olabiliriz. Bizimle iletişime geçerek her türlü sorunuza yanıt bulabilirsiniz. Bize iletişim sayfamızdan ve ya +905425424390 ‘nolu telefondan ulaşabilirsiniz.

İstanbul İli Gayrimenkul Değerleme (Ekspertiz) yazısı ilk önce Değerliyoruz üzerinde ortaya çıktı.

Günün birinde bir ev sahibi olup kendi evimizde yaşamak çoğumuzun hayallerini süsler, bazılarımız için ise ev satın almak tasarruflarımızı değerlendirmek için güvenli bir yatırım seçeneğidir. Bizi bir ev satın almaya götüren sebep her ne olursa olsun, çoğumuza göre bir ev sahibi olmanın birçok avantajı vardır. Gerçekten de bir ev satın aldığımızda; düzenli kira getirisi elde etmek, evin değerinin uzun dönemde artışından sermaye kazancı sağlamak ve enflasyona karşı korunmak gibi avantajlara kavuşuruz. Bununla birlikte her ticari karar gibi ev satın almak da birtakım riskler içerir ve bu riskler hesaba katılmadan alınacak kararlar bizleri kayıplarla da karşı karşıya bırakabilir.

Ev satın alırken karşılaşılan riskler nelerdir?

Bir ev satın alınırken karşı karşıya olunan en önemli risk; söz konusu evi olması gereken değerin, teknik tabirle “gerçek değer “in üzerinde bir fiyattan satın alma olasılığıdır. Emsallerine bakılarak ucuz ya da makul fiyatlı görünen bir ev, kendine özel durumların bilinmemesi sebebiyle ederinin üzerinde bir fiyatla da pazarlanıyor olabilir. Örneğin mimari projesiyle evin fiili durumu arasındaki farklılık, konutun yasal değerinin fiili değerinden düşük olması sonucunu doğurur. Benzer şekilde, ev için tapuda herhangi bir şerh/beyan/rehin gibi takyidat bulunması veya belediye arşivindeki yapının imar dosyasında ancak bir uzman gözüyle tespiti mümkün olan ve konuta iskan alınmasını zora sokabilecek yapı tatil tutanağı/yıkım kararı ve benzeri olumsuz nitelikte bir belgenin olup olmaması konutun değerini doğrudan ya da dolaylı yoldan etkiliyor olabilir.

Elbette riskler yüzünden endişeye kapılmak yerine risklerin farkında olmak için gerekeni yapmak daha doğru bir yaklaşım. Risklerin tehlikeye dönüşmeden fark edebilmek içinse bir ev satın almadan önce detaylı bir araştırma yapılması ve buna dayanarak bir ekspertiz raporu hazırlanması gerekir ve tam bu noktada SPK lisanslı uzmanlar imdadımıza yetişir.

Neden ekspertiz raporu almalıyız?

Peki gerçekten ev alırken nelere dikkat etmeliyiz? Bir ev satın alırken gözümüzden kaçırabileceğimiz herhangi bir ayrıntının sonradan bizlere binlerce liraya mal olabileceğini tahmin etmek zor değil. Bu yüzden SPK lisanslı uzmanlar, ev için bir “gerçek değer” takdir etme aşamasının öncesinde; belediye, tapu ve kadastro ve saha incelemelerini de kapsayan detaylı bir araştırma gerçekleştirirler. Üstelik ekspertiz raporu, gayrimenkul alımından doğabilecek muhtemel kazanç ya da kayıplara kıyasla düşük bir bedel karşılığında hazırlatılabilir.

Dahası gayrimenkul piyasası açısından son derece dinamik bir görünüme sahip olan ülkemizde, önemi her geçen gün daha fazla anlaşılmaya başlanan ekspertiz faaliyeti, gelişmiş birçok ülkede çoktandır gayrimenkul satın almanın ayrılmaz bir parçası olarak kabul edilir.

Değerliyoruz.com olarak gayrimenkul değerleme ekspertiz raporunda sizlere yardımcı olabiliriz. Bizimle iletişime geçerek her türlü sorunuza yanıt bulabilirsiniz. Bize iletişim sayfamızdan ve ya +905425424390 ‘nolu telefondan ulaşabilirsiniz.

Ev Alırken Nelere Dikkat Etmeliyiz? yazısı ilk önce Değerliyoruz üzerinde ortaya çıktı.